Po kilku doskonałych latach w branży nieruchomości od lutego do sierpnia 2022 roku obserwujemy wyraźne obniżenie popytu na rynku nieruchomości. Sytuacja wynika z kilku czynników, które wpływają na decyzje lub możliwości zakupowe klientów. Wielu z właścicieli mieszkań i potencjalnych nabywców mając do dyspozycji wybiórcze informacje na temat rynku nieruchomości wstrzymuje się przed podjęcie działań. Postanowiliśmy zatem podjąć próbę zobrazowania aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości aby pomóc naszym czytelnikom w planowaniu działań sprzedażowo-zakupowych.

Poniżej wyselekcjonowaliśmy negatywne czynniki i ryzyka, które realnie przekładają się na spadek popytu oraz na politykę cenową rynku nieruchomości:
I. Inflacja na poziomie 13-17%, która powoduje że potencjalni nabywcy nowych mieszkań w związku z podwyżkami cenowymi wszystkich produktów i usług są w stanie odłożyć na cele mieszkaniowe mniej niż jeszcze przed rokiem.

II. Wojna w Ukrainie, która przede wszystkim przekłada się na wzrost ceny surowców energetycznych takich jak węgiel, ropa naftowa, gaz, co oznacza z jednej strony mniej pieniędzy w portfelu, a z drugiej strony wyższe ceny materiałów budowlanych.

III. Wysokie stopy procentowe, na docelowym poziomie 7-8 %.
Pierwszy negatywnym efektem ustanowionych przez NBP wysokich stóp procentowych jest ograniczenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców nieruchomości do poziomu, który uniemożliwia im sfinansowania zakupu mieszkania. Zdolność kredytowa w wielu przypadkach w porównaniu r/r spadła o 40-60%.

Drugim negatywnym efektem są wysokie koszty spłaty kredytu. Wysokie koszty spłaty kredytu to przede wszystkim rata kredytu, która dziś jest 40-50% wyższa aniżeli rata, którą klient płaciłby w okresie pandemii i około 30% wyższa niż rata, którą klient płaciłby w okresie przed pandemicznym, w latach 2014-2020. Kiedy jednak zagłębimy się w strukturę raty kredytu dziś średnio 75-85% kwoty raty stanowią odsetki, a to sprawia, że w bardzo wolnym tempie kredytobiorcy są w stanie spłacać cześć kapitałową raty kredytowej.

IV. Nastroje i niepewność inwestycyjna indywidulanych klientów, ale również inwestorów i funduszy inwestycyjnych wynikająca z braku precyzyjnej informacji organów państwowych odnośnie przyszłej sytuacji w kraju wyhamowuje tempo sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym.

V. Wysokie ceny nieruchomości wynikające ze stale rosnącego popytu na mieszkania od 2013 roku, rosnących cen materiałów budowlanych, kosztów zatrudnienia pracowników i kosztów wynagrodzeń oraz kosztów obsługi kredytów inwestycyjnych deweloperów sprawiają, że mimo ograniczonego popytu, mieszkania na największych rynkach nadal drożeją choć w znacząco wolniejszym tempie niż
w minionych latach.

VI. Spadek siły nabywczej pieniądza pomimo, iż wynagrodzenia w ostatnim czasie rosły dynamicznie, koszty nabycia oraz posiadania mieszkania w przedziale 45-55 m2 przy wsparciu kredytowym
i późniejszych kosztach utrzymania mieszkania rosły jeszcze szybciej. W efekcie indeks dostępności mieszkaniowej według danych przedstawionych w raporcie Amron-Safin publikowanego przez Związek Banków Polskich jest najniższy od ponad 6 lat.

Należy jednak pamiętać, że w okresie wysokiej inflacji, obniżonego popytu i zwiększonego ryzyka pojawiają się również szanse na korzystne nabycie nieruchomości. Oto naszym zdaniem najistotniejsze z nich:

I. Możliwość zakupu mieszkania o unikatowych właściwościach. W minionych latach popyt na mieszkania był tak wysoki, że po premierze inwestycji, w ciągu zaledwie kilku dni rozchodziły się najbardziej pożądane mieszkania czyli te o najlepszym układzie przestrzennym, orientacji, powierzchni, kondygnacji i najniższej cenie. Aktualnie i w najbliższej przyszłości na wskutek drastycznie obniżonego popytu klienci będę mieli możliwość znacznie większego wyboru najatrakcyjniejszych mieszkań.

II. Marża banku określana dla kredytu hipotecznego aktualnie uległa obniżeniu w większości banków w porównaniu do marży z okresu pandemicznego. Oprocentowanie kredytu hipotecznego to suma stałej marży banku w całym okresie kredytowania i zmiennego wiboru lub od niedawna po prostu stała, niezmienna rata bez względu na wibor. Jeśli wierzyć zapewnieniom NBP i Rządu Polski to już w następnym roku stopy procentowe ulegną obniżeniu, a być może wibor (pochodna stóp procentowych) zostanie zastąpiony innym wskaźnikiem. W taki sytuacji potencjalny nabywca nieruchomości może uzyskać niską marżę banku przy udzielaniu kredytu i w dłuższej perspektywie – 20-30 lat uzyskać obniżone koszty spłaty długu hipotecznego.

III. Obniżona cena mieszkań deweloperskich rozumiana jako utrzymana stała cena mieszkań na poziomie z II połowy 2021 roku, bez względu na wyższe koszty budowy i obniżoną inflacją wartość pieniądza.

IV. Elastyczna oferta deweloperska wróciła na rynek. Do niedawna deweloperzy odmawiali klientom jakichkolwiek negocjacji cenowych i dodatkowych elementów nieruchomości jak komórka lokatorska czy też miejsce postojowe. W najbliższych miesiącach deweloperzy z pewnością wyjdą do klientów z dużo atrakcyjniejszą propozycją oraz starannością w prowadzeniu procesu sprzedaży.

V. Okazje na rynku wtórnym na nabycie mieszkań, których właścicielom zależy na szybkiej sprzedaży lub których koszty utrzymania, w tym spłaty kredytu przerosły założenia inwestycyjne.

VI. Długoterminowe prognozy wzrost cen nieruchomości sięgają poziomu 80% w perspektywie do 2030 roku. Przy założeniu, że najlepiej kupować w kryzysie i przy ograniczonym popycie, mając na uwadze możliwości uzyskania wzrostu wartości nieruchomości na poziomie kilkudziesięciu procent warto rozważyć jej zakup.

VII. Zapotrzebowanie polskiego runku na nowe mieszkania aktualnie sięga poziomu 3,5 miliona nowych mieszkań. Polska chcąc osiągnąć standardy na rynku mieszkaniowym na poziomie Unii Europejskiej powinna zapewnić dodatkowe mieszkania. Ich wartość w naturalny sposób wzrosła ze względu na zmianę modelu rodziny oraz napływ do Polski Białorusinów i Ukraińców.
A więc wybudowane mieszkania w najbliższej perspektywie powinny bez problemu znaleźć nowych właścicieli i najemców.

Jeśli chcielibyście Państwo uzyskać więcej informacji o rynku nieruchomości zapraszamy do kontaktu pod adresem kontakt@m2gold.pl.